Tagordbogen

Tagordbogen Regler og økonomi Økonomi og aftaler

Skjulte mangler under Byg Garanti

Også kaldet skjulte fejl og mangler

En skjult mangel er en fejl ved håndværksarbejdet, som ikke kunne konstateres, da arbejdet blev afleveret, og som først dukker op senere. Byg Garanti, garantiordningen under DI Byggeri, beskriver det som forskellen på tre år for synlige fejl og ti år for skjulte fejl og mangler. De ti år er ikke et løfte fra håndværkeren om, at taget holder. Det er den yderste frist for, hvornår kravet overhovedet kan gøres gældende, og garantien betaler først, når virksomheden har tabt sagen og ikke kan efterleve afgørelsen.

Hvornår en mangel er skjult

AB-Forbruger, standardaftalen for byggearbejder for private, siger i § 41, stk. 3, at det er afleveringstidspunktet, der afgør, om arbejdet lider af mangler, uanset om manglerne på det tidspunkt kan konstateres eller er skjulte. En skjult mangel er altså ikke en fejl, der opstår senere. Det er en fejl, der var der hele tiden, men som ikke kunne ses. På et tag er det den klassiske situation. Undertaget er ført forkert ind i skotrenden, en dampspærre er ikke klæbet, en inddækning er lagt med for lille overlæg, eller ventilationen af tagrummet mangler. Ingen af delene kan ses fra jorden, når stilladset er pillet ned, og de viser sig først, når der kommer vand eller skimmel. Reklamationsfristen i AB-Forbruger § 42 løber derfor først fra det tidspunkt, hvor manglen er eller burde være opdaget, og det samme krav om reklamation inden rimelig tid står i Byg Garantis vedtægter § 4.

De ti år er en forældelsesfrist, ikke en garantiperiode

Byg Garantis vedtægter dækker kun i det omfang, kravet kunne gennemføres over for håndværkeren efter dansk rets almindelige reklamations- og forældelsesregler, og en fodnote gengiver reglerne som tre år for synlige og ti år for skjulte fejl og mangler. Dansk Håndværk bruger ordret samme sætning om sin egen garantiordning. Formuleringen er en forkortelse. Byggeriets Ankenævn beskriver det mere præcist i årsberetningen for 2025. Den almindelige forældelsesfrist er tre år regnet fra det tidspunkt, hvor forbrugeren kendte eller burde kende sit krav, og den absolutte frist på ti år regnes fra arbejdets færdiggørelse, jf. forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 4. Vigtigst af alt skriver nævnet, at forældelsen ikke afbrydes ved at reklamere til virksomheden. Den afbrydes kun ved virksomhedens erkendelse eller ved retslige skridt, og en klage til ankenævnet sidestilles med et retsligt skridt. Årsberetningen viser, hvad det betyder. I sag 2025-02-0252 klagede en forbruger over revnede tagplader på en tilbygning fra 2012. En teknisk vurdering bekræftede fejlmontering, men der var gået mere end ti år, og forbrugeren fik ikke medhold. I sag 2025-02-0079 var tag og vinduer skiftet i 2019 og 2020, og kravet blev afvist som forældet, fordi det blev indgivet mere end tre år efter, at forholdene burde have været kendt.

Hvad ordningen ikke dækker på et tag

En skjult tagmangel koster sjældent mest i selve udbedringen. Den koster i råd, skimmel og ødelagt loft, og netop følgeskader og indirekte tab er undtaget i vedtægternes § 7, stk. 6, sammen med udgifter til flytning, opmagasinering og sagsomkostninger. Materialefejl er undtaget i stk. 4, også når fejlen opstod under udførelsen på grund af mangelfulde produktanvisninger fra materialeproducenten. Tab, der alene kan føres tilbage til et særligt forpligtende garantitilsagn fra håndværker eller producent, er undtaget i stk. 5, selv om AB-Forbruger § 49 netop bevarer forbrugerens krav ved garantier, der gælder i mere end ti år. Og er bygherren en ejerforening eller en andelsboligforening, er et fælles tag ikke omfattet.

Det skal du være opmærksom på

  • At skrive til håndværkeren igen og igen afbryder ikke forældelsen. Byggeriets Ankenævn skriver, at kun erkendelse eller retslige skridt gør det, og en klage til nævnet koster 400 kr. i gebyr. Et forløb, hvor virksomheden bliver ved med at love afhjælpning, kan æde treårsfristen op.
  • Ordet garanti bruges om to forskellige ting. Byg Garanti er en betalingssikkerhed, der først træder i kraft, når en virksomhed ikke efterlever en kendelse, typisk ved konkurs eller ophør, og sagen skal indbringes for ordningen inden seks måneder efter fristen i kendelsen. Tre og ti år er forældelsesregler, der gælder uanset, om håndværkeren er med i en ordning.
  • Tagarbejde optræder ikke som et selvstændigt fag i Byggeriets Ankenævns kompetenceliste. Tømrerfaget fylder 44 procent af klagesagerne i 2025, mens tække og tagmaler hver står for 1 procent, og Byg Garanti dækker kun tækkearbejde, hvis virksomheden er medlem af Tækkelauget, og tagmalerarbejde, hvis den er medlem af Tagmalergruppen.

Se også

  • Byg Garanti. Selve ordningen, dens beløbsgrænse og betingelserne for at være omfattet.
  • Byggeriets Ankenævn. Den instans, der skal afgøre sagen, før Byg Garanti kan betale.
  • mangel. Den juridiske definition af, hvornår arbejdet ikke er som aftalt.
  • AB Forbruger. Standardaftalen, der afgør, om manglen skal bedømmes på afleveringstidspunktet.
  • følgeskade. Den type skade, der ofte er dyrest ved et utæt tag, og som ordningen ikke dækker.
  • aflevering. Det tidspunkt, både mangelsbedømmelsen og tiårsfristen regnes fra.

Kilder