Tagordbogen

Tagordbogen Regler og økonomi Økonomi og aftaler

1-års eftersyn

Også kaldet etårsgennemgang, 1-års gennemgang

Et 1-års eftersyn er en aftalt gennemgang af det udførte arbejde, som skal holdes senest et år efter afleveringen. Parterne går bygningen igennem, og de mangler, den ene part påpeger, føres til protokol sammen med den andens bemærkninger. Eftersynet er ikke en lovpligtig myndighedskontrol. Det findes kun, fordi et aftalesæt som AB 18 eller AB Forbruger er vedtaget mellem parterne, eller fordi de selv har skrevet det ind i kontrakten.

To aftalesæt med hver sin fremgangsmåde

I AB 18 hedder kapitlet «1- og 5-års eftersyn». Efter § 56 indkalder bygherren entreprenøren til et eftersyn, som skal finde sted senest et år efter afleveringen, og § 58 kræver skriftlig indkaldelse med et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage, ved hovedentreprise mindst 20. Bygherren fører eftersynsprotokollen, og møder den ene part ikke op, kan den anden gennemføre eftersynet alene og sende protokollen bagefter.

AB Forbruger vender rollerne om. Her indkalder entreprenøren forbrugeren, jf. § 59, og varslet er højst 30 og mindst 10 arbejdsdage. Eftersynet holdes kun, hvis prisen for arbejdet overstiger 500.000 kr., medmindre der holdes eftersyn efter den obligatoriske byggeskadeforsikring. Ved mindre arbejder holdes det kun, hvis en af parterne beder om det inden et år efter afleveringen, jf. § 58. AB Forbruger har ingen femårsgennemgang, kun 1-års eftersynet. Udebliver forbrugeren, bortfalder eftersynet efter § 60, stk. 3, og det er en fælde, der ikke findes i AB 18.

Ordbrugen skiller sig også. Aftaleteksterne skriver eftersyn, mens Bolius og mange byggerådgivere skriver 1-års gennemgang eller etårsgennemgang om det samme møde. Ved nye helårsboliger kommer et tredje eftersyn oveni, for den lovpligtige byggeskadeforsikring forpligter forsikringsselskabet til at lade en bygningssagkyndig gennemgå bebyggelsen. Efter Trafik- og Byggestyrelsens vejledning fra 2016 laves det eftersyn tidligst fem måneder efter, at forsikringen er trådt i kraft, altså efter en anden tidsregning end aftalesættenes. Utætte tage nævnes i vejledningen som et eksempel på en alvorlig byggeskade. Forsikringen gælder nybyggeri, så en tagudskiftning på et eksisterende hus falder uden for.

Hvorfor tidspunktet koster penge

Fristen er ikke pyntelig. Efter AB 18 § 9, stk. 5 nedskrives entreprenørens sikkerhedsstillelse fra 10 til 2 procent af entreprisesummen et år efter afleveringen, medmindre bygherren forinden skriftligt har reklameret over mangler. Bliver eftersynet aldrig holdt, og bliver der ikke reklameret i tide, står bygherren med en langt mindre sikkerhed, hvis manglen senere skal udbedres for entreprenørens regning.

Hvad et tag faktisk viser efter et år

Taget er den bygningsdel, hvor et år er kort tid til nogle skader og lang tid til andre. Den første vinter afslører, om inddækninger, gennemføringer og tagfod holder tæt under slagregn og fygesne, og fugtspor i tagrummet er tydeligst sidst på vinteren. Til gengæld er algevækst, materialetræthed og bevægelser i konstruktionen ikke noget, en etårig tagflade siger meget om. Bolius beskriver, at det er almindeligt at udskyde bestemte udbedringer, for eksempel svindrevner og udtørringsrelaterede forhold, til 1-års eftersynet, og at aftalen om udskydelsen skal stå i afleveringsprotokollen. Det samme gælder tagarbejde. Skriv i protokollen, hvad der er udskudt, og hvem der skal op på taget og se efter det.

Det skal du være opmærksom på

  • Bolius' varselstal for AB Forbruger stemmer ikke med aftaleteksten. Artiklen skriver højst 60 og mindst 15 arbejdsdage, ved hovedentreprise 20, altså AB 18's varsel. AB Forbruger § 59 siger højst 30 og mindst 10 arbejdsdage. Brug aftaleteksten.
  • Bolius skriver, at bygherren risikerer at miste retten til at reklamere, hvis eftersynene ikke holdes som aftalt. AB 18 indeholder ingen sådan sanktion knyttet til selve eftersynet. Pligten er at reklamere, når manglen er konstateret, og fristerne står i § 55 og i § 9 om sikkerheden.
  • I forbrugerforhold gælder AB 18's og AB 92's femårige ansvarsperiode ikke uden videre. Vejledningen om byggeskadeforsikring henviser til forældelseslovens § 26, stk. 2, hvorefter fristen ikke gyldigt kan forkortes til skade for en forbruger, og sætter det seneste tidspunkt til ti år efter forfaldstidspunktet. Bolius skriver det samme i brødteksten, men i en billedtekst i samme artikel står der, at reklamationsretten under AB Forbruger kun er fem år. Kilderne er altså uenige med sig selv, og AB Forbruger § 48 henviser blot til forældelsesloven.

Se også

  • 5-års eftersyn. Den anden gennemgang i AB 18, som AB Forbruger slet ikke har.
  • aflevering. Startdatoen, som alle fristerne i eftersynet regnes fra.
  • sikkerhedsstillelse. Den nedskrives et år efter aflevering, hvis der ikke er reklameret.
  • AB Forbruger. Aftalesættet, hvor entreprenøren indkalder, og hvor forbrugerens udeblivelse aflyser eftersynet.
  • byggeskadeforsikring. Forsikringens eget eftersyn kan træde i stedet for 1-års eftersynet efter AB Forbruger.
  • tageftersyn. Den løbende gennemgang af tagfladen, som ikke har noget med aftaleretten at gøre.

Kilder