Tagordbogen

Tagordbogen Regler og økonomi Økonomi og aftaler

5-års eftersyn

Også kaldet femårsgennemgang, 5-års gennemgang, afsluttende eftersyn

Et 5-års eftersyn er den sidste aftalte gennemgang af et byggearbejde, inden entreprenørens sikkerhedsstillelse og mangelsansvar efter AB 18 hører op. Bygherren og entreprenøren går arbejdet igennem sammen, og det, den ene påpeger, føres til protokol sammen med den andens bemærkninger. Eftersynet er ikke en myndighedskontrol. Det findes kun, fordi parterne har vedtaget et aftalesæt, der indeholder det. Ordet bruges desuden om et helt andet eftersyn, nemlig det, forsikringsselskabet lader udføre på nye helårsboliger.

Det afsluttende eftersyn i AB 18

AB 18 kalder kapitlet «1- og 5-års eftersyn», mens Bolius og mange byggerådgivere skriver femårsgennemgang om det samme møde. Efter § 57 indkalder bygherren entreprenøren til et afsluttende eftersyn af arbejdet, som skal finde sted senest 30 arbejdsdage før fem år efter afleveringen. Har bygherren ikke indkaldt, kan entreprenøren selv gøre det skriftligt med mindst 10 arbejdsdages varsel, jf. § 57, stk. 2. Den mulighed findes ikke ved 1-års eftersynet, og den er der, fordi entreprenøren har lige så stor interesse i at få sagen lukket. Indkaldelsen skal efter § 58 være skriftlig med et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage, ved hovedentreprise mindst 20. Bygherren fører eftersynsprotokollen med manglerne, entreprenørens bemærkninger og de aftaler om afhjælpning, parterne når frem til. Møder den ene part ikke op, kan den anden gennemføre eftersynet alene og sende protokollen bagefter.

Hvorfor datoen er penge værd

Tidspunktet er ikke tilfældigt. Efter AB 18 § 9, stk. 6 ophører entreprenørens sikkerhedsstillelse fem år efter afleveringstidspunktet, medmindre bygherren forinden skriftligt har reklameret over mangler. Og efter § 55 skal bygherrens krav som følge af mangler fremsættes senest fem år efter afleveringen. De 30 arbejdsdages luft i § 57 er netop til for, at der er tid til at reklamere skriftligt, mens sikkerheden stadig står. Bliver eftersynet aldrig holdt, forsvinder både sikkerheden og kravet lydløst på datoen. § 55, stk. 4 gør undtagelse, blandt andet hvis entreprenøren har påtaget sig at indestå længere, eller hvis der foreligger et groft uforsvarligt forhold.

Fem år er ikke fem år for en forbruger

For et almindeligt tagarbejde på et privat hus er billedet et andet. AB Forbruger har overhovedet ingen femårsgennemgang, kun 1-års eftersynet i §§ 58 til 61. Vil en husejer have et eftersyn efter fem år, skal det aftales særskilt med entreprenøren, og er der slet ikke vedtaget et aftalesæt, kan man ikke kræve, at entreprenøren møder op.

Til gengæld er femårsgrænsen i AB 18 § 55 ikke bindende over for en forbruger. Forældelsesloven kan efter § 26, stk. 2 ikke ved forudgående aftale fraviges til skade for en forbruger, og lovens absolutte frist er ti år, jf. § 3, stk. 3, nr. 4. AB Forbruger § 48 henviser da også bare til forældelsesloven uden nogen femårsgrænse. Advokatfirmaet HjulmandKaptain skriver det samme, at den absolutte frist i forbrugerforhold er ti og ikke fem år. Bolius skriver det i brødteksten, men i en billedtekst i samme artikel står der, at reklamationsretten under AB Forbruger «kun er 5 år». Den billedtekst er ikke til at få til at passe med aftaleteksten.

Tagets del af et 5-års eftersyn

Ved nye helårsboliger med obligatorisk byggeskadeforsikring findes der et 5-års eftersyn, som ikke har noget med AB at gøre. Det udføres af et uafhængigt eftersynsfirma, skal efter Bolig- og Planstyrelsens system- og brugervejledning være foretaget og sendt til ejeren inden fire år og ti måneder efter forsikringens ikrafttræden, dog tidligst efter fire år, og det må ikke laves af den samme byggesagkyndige som 1-års eftersynet. Vejledningen deler arbejdet i et A-eftersyn af synlige og let tilgængelige bygningsdele, hvor tagrum nævnes udtrykkeligt, og hvor man gerne må løfte isolering eller tagsten, og et B-eftersyn af det, man ikke kan se. Lukkede tagkonstruktioner er vejledningens eget eksempel på det sidste, og her vurderes taget alene på tegninger, beskrivelser og dokumentation for kvalitetssikring. Undertag, dampspærre og ventilationsspalte bliver altså ikke set efter, men læst om. Vil selskabet vide mere, kræver det et ekstraordinært eftersyn med destruktive indgreb.

I byfornyelsen har Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse sin egen udgave. Er der udført arbejder på tagkonstruktionen, skal eftersynspersonen efter fondens vejledning risikovurdere tagfladen ud fra tagdækning, kompleksitet, tilgængelighed, taghældning og konstruktion og derefter tage stilling til, om den skal ses med lift eller drone.

Det skal du være opmærksom på

  • Fristerne i de populære kilder stemmer ikke med aftaleteksten. AB 18 § 57 siger 30 arbejdsdage før femårsdagen, mens Bolius skriver 30 dage. Bolius angiver også varslet som mindst 10 arbejdsdage, ved fagentreprise 15, mens § 58 siger mindst 15 og ved hovedentreprise mindst 20. Brug aftaleteksten, ikke referatet af den.
  • Forsikringens eller fondens eftersynsrapport er ikke bygherrens gennemgang. Fondens egen vejledning skriver, at rapporten skal informere ejeren så godt, at ejeren kan videregive det observerede ved sin egen 1- og 5-års gennemgang. Rapporten er et grundlag, ikke et gennemført eftersyn efter AB.
  • «5 års garanti» fra et tagfirma er hverken et 5-års eftersyn eller en udtalelse om tagets levetid. En garanti er et frivilligt tilsagn med sine egne betingelser, eftersynet er et møde med protokol, og forældelsesfristen er noget tredje. De tre ting falder sjældent sammen på samme dato.

Se også

  • 1-års eftersyn. Den første gennemgang, hvor sikkerhedsstillelsen nedskrives i stedet for at ophøre.
  • AB 18. Aftalesættet, der overhovedet indeholder et 5-års eftersyn.
  • AB Forbruger. Forbrugerudgaven, som kun har 1-års eftersynet.
  • aflevering. Datoen, alle femårsfristerne regnes fra.
  • sikkerhedsstillelse. Den ophører fem år efter aflevering, hvis der ikke er reklameret.
  • byggeskadeforsikring. Ordningen bag det andet 5-års eftersyn, som kun gælder nybyggede helårsboliger.

Kilder