Tagordbogen

Tagordbogen Regler og økonomi Økonomi og aftaler

ABT 18

Også kaldet Almindelige betingelser for totalentreprise

ABT 18 er de standardvilkår, der bruges, når én entreprenør både står for projekteringen og for at udføre arbejdet. Det er søsterdokumentet til AB 18, som dækker almindelige entrepriser, og til ABR 18, som dækker rådgiveraftaler. ABT 18 er ikke en lov, og det gælder kun, når parterne har vedtaget det i aftalen. Det er skrevet til aftaler, hvor bygherren ikke er forbruger.

Projekteringen er en del af entreprisen

ABT 18 definerer totalentreprise som en entreprise, der omfatter den væsentligste del af projekteringen og de fleste øvrige ydelser ved byggeriet eller anlægget, jf. § 2. Det afgørende greb ligger i § 2, stk. 4, hvor projektering regnes som «arbejde», og hvor de rådgivere, entreprenøren hyrer til at projektere, regnes som underentreprenører. Dermed bliver tegningerne bedømt efter de samme mangelsregler som selve tagdækningen, og bygherren har kun én modpart at gå til. Efter § 18 skal entreprenøren udføre al projektering, projektere i overensstemmelse med god projekteringsskik, kvalitetssikre sit eget projekt og færdigmelde det skriftligt til bygherrens godkendelse. Inden projekteringen går i gang, skal parterne efter § 17 gennemgå udbudsgrundlaget og tilbuddet sammen, så bygherren kan nå at præge færdigprojekteringen. At bygherren deltager i den gennemgang, indskrænker ifølge § 21, stk. 7, ikke entreprenørens ansvar for projektet.

Hvornår ABT 18 dukker op på en tagsag

Den private husejer, der får skiftet tag på sit eget hus, møder normalt ikke ABT 18. Efter § 1 er betingelserne skrevet til aftaler, hvor bygherren ikke er forbruger, og Bolius skriver direkte, at AB 18 og ABT 18 retter sig mod store og komplicerede byggesager og er mindre egnede til parcelhuse. Her bruges AB-Forbruger i stedet. ABT 18 er derimod hverdagskost, når bygherren er en almen boligorganisation, en ejerforening, en kommune eller en virksomhed. I støttet alment byggeri er det ikke engang valgfrit. Bekendtgørelse nr. 40 af 13. januar 2026 om støtte til almene boliger m.v. § 30, stk. 2, pålægger kommunalbestyrelsen at stille som betingelse for tilsagnet, at bygherren lægger ABR og AB, i totalentreprise ABT, til grund uden fravigelser. Kommunen kan kun godkende fravigelser i særlige tilfælde efter en begrundelse. Mange tagudskiftninger i almene afdelinger falder altså ind under ABT 18, uden at nogen har valgt det til. Der findes i øvrigt ingen forenklet udgave. AB 18 og ABR 18 fik hver sin lillebror i AB Forenklet og ABR Forenklet, men totalentreprise har kun det fulde dokument, oplyser BL, Danmarks Almene Boliger.

Fristerne, sikkerheden og vejen til en afgørelse

Entreprenøren skal efter § 9 stille sikkerhed inden 8 arbejdsdage, dog kun hvis bygherren har krævet det i udbudsmaterialet, når entreprisesummen er under 1 mio. kr. Sikkerheden udgør 15 procent af entreprisesummen uden moms indtil aflevering, nedskrives derefter til 10 procent, videre til 2 procent 1 år efter aflevering og ophører 5 år efter aflevering, medmindre bygherren forinden har reklameret skriftligt. Bygherren skal indkalde til 1-års eftersyn og til 5-års eftersyn senest 30 arbejdsdage før femårsdagen, jf. §§ 54 og 55, og krav om mangler skal efter § 53 fremsættes senest 5 år efter afleveringen. Dagbod kan kun kræves, hvis både frist og dagbod klart fremgår af aftalen, hvis overskridelsen er noteret løbende, og hvis bygherren har meddelt, at boden vil blive krævet, jf. § 38, stk. 4. Uenigheder skal først forhandles mellem projektlederne og dernæst mellem ledelsesrepræsentanterne, før mediation, hurtig afgørelse eller voldgift kan sættes i gang, jf. § 62. Tvister med en værdi under 200.000 kr. hører efter § 66 til blandt de sager, en opmand kan afgøre hurtigt.

Det skal du være opmærksom på

  • Ordet totalentreprise bruges løst i markedsføring over for private, hvor et tagfirma lover at «klare det hele». Det er ikke i sig selv ABT 18, for ABT 18 forudsætter, at bygherren ikke er forbruger. Står der ABT 18 i et tilbud til en privat husejer, er aftalegrundlaget værd at få afklaret, før der skrives under.
  • Bygherrens godkendelse af entreprenørens projekt efter § 18, stk. 6 og 7, ser ud som en ansvarsoverdragelse, men er det ikke. § 21, stk. 7, siger udtrykkeligt, at bygherrens deltagelse i projektgennemgangen ikke indskrænker entreprenørens ansvar.
  • Kilderne er ikke enige om, hvor godt totalentreprise passer til en tagrenovering. Kursusmateriale til Bygherreforeningens kursus i totalentreprise fra 2020 anfører renoveringsprojekter og sager med mange uklare elementer som mindre egnede, og nævner «entreprenør leverer laveste fællesnævner» som en risiko. Samtidig gennemføres et stort antal tagsager i almene afdelinger netop som totalentreprise, fordi støttebekendtgørelsen fastlægger aftalegrundlaget, ikke entrepriseformen.

Se også

  • totalentreprise. Entrepriseformen, ABT 18 er skrevet til.
  • AB 18. Standardvilkårene, når entreprenøren udfører, men ikke projekterer.
  • ABR 18. Vilkårene for rådgiveraftaler, som totalentreprenøren bruger over for sine egne projekterende.
  • AB Forbruger. Det aftalesæt, en privat husejer normalt møder i stedet.
  • sikkerhedsstillelse. Garantien, ABT 18 § 9 sætter til 15 procent frem til aflevering.
  • dagbod. Boden for forsinkelse, som ABT 18 kun tillader under tre samtidige betingelser.

Kilder