Tagordbogen

Tagordbogen Regler og økonomi Regler og myndigheder

bebyggelsesprocent

Bebyggelsesprocenten er etagearealets procentvise andel af grundens areal. Den sætter loftet over, hvor mange kvadratmeter der samlet må stå på ejendommen, og den er derfor det tal, der afgør, om en tagetage må inddrages til bolig. Det afgørende er ikke, om tagetagen bruges, men om den kan bruges.

Hvad reglementet siger, og hvad der tælles med

Bygningsreglementet definerer bebyggelsesprocenten i § 453 som etagearealets procentvise andel af grundens areal. Byggeretten i § 170, stk. 2, betyder, at kommunen ikke kan nægte at godkende et etageareal, når bebyggelsesprocenten holder sig på eller under 60 pct. for etageboligbebyggelse, 40 pct. for sammenbyggede enfamiliehuse som rækkehuse og kædehuse, 30 pct. for fritliggende en- og tofamiliehuse i et parcelhusområde, 15 pct. for sommerhuse og 45 pct. for anden bebyggelse.

Selve arealet beregnes efter § 455. Med tælles bruttoarealet af samtlige etager, herunder indskudte etager, kældre og udnyttelige tagetager samt altanlukninger, udestuer og forbindelsesgange. Ikke med tælles blandt andet åbne altaner, åbne tagterrasser, hemse på indtil 4,5 m², udvendige brandtrapper, den del af kælderen hvor terrænet ligger mindre end 1,25 m under kælderloftet, og udvendig efterisolering på maksimalt 25 cm. For garager, carporte, udhuse og åbne overdækninger medregnes kun det, der overstiger 50 m² pr. bolig ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse og sommerhuse, 20 m² pr. bolig ved etageboliger og sammenbyggede enfamiliehuse og 25 pct. af det øvrige etageareal ved anden bebyggelse.

Tagetagen er der, hvor procenten typisk vipper

For tage er én bestemmelse vigtigere end resten. I en udnyttelig tagetage medregnes det areal, der i et vandret plan 1,50 m over færdigt gulv ligger inden for planets skæring med tagbeklædningens udvendige side, jf. § 455, stk. 5, nr. 1. Skunkarealerne under det plan tæller altså ikke.

En tagetage er udnyttelig, når der er et areal, der kan anvendes uden væsentlige indgreb i de bærende konstruktioner. Styrelsens vejledning nævner udskiftning af gitterspær med hanebåndsspær som eksempel på et væsentligt indgreb. Siden 1. januar 1976 skal udnyttelige tagetager medregnes uanset den faktiske udnyttelse, og et loft fyldt med flyttekasser tæller derfor på lige fod med et værelse. Omvendt kan en udnyttelig tagetage gøres uudnyttelig ved en ombygning, hvor de statiske forhold reelt ændres, for eksempel ved at etablere gitterspær. Sker ændringen udelukkende for at flytte på beregningsgrundlaget, accepteres den ikke.

Hvilken udgave af beregningsreglerne der gælder

Ligger ejendommen i et område med lokalplan eller byplanvedtægt, skal etagearealet beregnes efter de beregningsregler, der var gældende, da plangrundlaget blev vedtaget. Det står i styrelsens vejledning om udnyttelige tagetager og gentages af blandt andre Roskilde og Solrød kommuner. Her er kilderne ikke enige om, hvad der udløser den ældre regel. Bolius knytter i sin artikel om at inddrage loftet til beboelse den gamle regel til husets opførelsesår og skriver, at en udnyttelig tagetage i huse opført før 1. januar 1976 ikke tæller med i etagearealet. Kommunerne og vejledningen knytter den til plangrundlagets vedtagelsesår, og styrelsen skriver desuden, at der før 1976 skulle medregnes beboelsesrum, badeværelser og adgangsvejen til dem i tagetagen, mens bi- og udenomsrum ikke skulle. Det er noget andet end slet ingenting. Slå plangrundlaget op, og spørg kommunen, før du regner på et loft.

Det skal du være opmærksom på

  • Er den lovligt opførte bebyggelse allerede på grænsen, kan en inddragelse af tagetagen til bolig kræve dispensation, selv om der ikke bygges en eneste kvadratmeter til udvendigt. Ændringen fra pulterrum til beboelse er en væsentlig anvendelsesændring efter byggeloven og kræver byggetilladelse.
  • Bebyggelsesprocent er ikke det samme som bebygget areal. Bebygget areal er husets fodaftryk på grunden, mens bebyggelsesprocenten regner alle etager sammen. De to tal forveksles ofte i annoncer og salgsopstillinger.
  • Kviste ændrer ikke i sig selv bebyggelsesprocenten, men de kan gøre et tagrum udnytteligt eller flytte 1,5 m-planet, og de indgår efter § 456, stk. 4, ikke i bygningens højde, når de er af sædvanligt omfang.

Se også

  • tagetage. Den etage, hvis udnyttelighed afgør, om arealet tæller med.
  • gitterspær. Spærtypen, der normalt gør et tagrum uudnytteligt.
  • hanebåndsspær. Spærtypen, der giver frit rum i tagetagen og dermed areal.
  • skunk. Det lave areal langs facaden, der ligger under 1,5 m-planet.
  • lokalplan. Planen, hvis vedtagelsesår kan afgøre hvilke beregningsregler der gælder.
  • byggetilladelse. Kræves ved udvidelse af etagearealet og ved ændret anvendelse af tagetagen.
  • helhedsvurdering. Den vurdering, kommunen foretager, når byggeretten ikke kan overholdes.

Kilder