Tagordbogen

Tagordbogen Regler og økonomi Regler og myndigheder

naboorientering

Også kaldet nabohøring, partshøring af naboer

En naboorientering er den skriftlige besked, kommunen sender til naboer og andre berørte, inden den tager stilling til en ansøgning om dispensation. Modtagerne har to uger til at sende bemærkninger, og først derefter må kommunen træffe afgørelse. I tagsager udløses den typisk af kviste, ny tagetage, tagterrasser, hævet tagryg eller et tagmateriale, som lokalplanen ikke tillader. Naboorientering er en orientering, ikke en afstemning, og den er ikke det samme som partshøring.

To love, to kredse af modtagere og to tærskler

Der findes to hjemler, og de bruger næsten samme ord om noget lidt forskelligt.

Planlovens § 20 gælder dispensation fra en lokalplan efter § 19. Her skal kommunalbestyrelsen orientere ejere og brugere i hele det område, planen omfatter, naboerne til ejendommen og andre, som efter kommunens vurdering har interesse i sagen, herunder det lokale kulturmiljøråd, samt de foreninger, der har bedt om at blive orienteret. Orienteringen skal oplyse, at bemærkninger kan sendes inden to uger. Kredsen er altså bredere end naboerne. Undtagelsen står i stk. 2 og gælder, når en forudgående orientering efter kommunens skøn er af underordnet betydning for de nævnte personer og foreninger.

Byggelovens § 22, stk. 2, gælder dispensation fra de regler, der er fastsat til varetagelse af naboers interesser, altså de bebyggelsesregulerende krav om højde og afstand til skel. Her orienteres kun naboerne til den pågældende ejendom, og fristen er også to uger. Undtagelsen er formuleret anderledes end planlovens. Den gælder, hvis kommunalbestyrelsen skønner, at dispensationen er uden større betydning for de pågældende naboer. Begge love pålægger bagefter kommunen at underrette dem, der rettidigt har svaret, om afgørelsen.

Naboorientering er ikke partshøring

Det er her, de fleste misforståelser sidder, også blandt kommuner. Naboorientering følger af bygge- og planlovgivningen og udløses af, at der søges dispensation. Partshøring følger af forvaltningslovens § 19 og udløses af, at nogen er part i sagen. En nabo er part, når byggeriet påfører konkrete, væsentlige gener, for eksempel skygge eller indblik, og det kan være tilfældet, selv om projektet holder sig inden for byggeretten og derfor slet ikke kræver dispensation.

Folketingets Ombudsmand skriver direkte, at en naboorientering ikke i sig selv opfylder pligten til at partshøre, og at en kommune ikke kan undlade partshøring alene med den begrundelse, at byggeretten er overholdt. I ombudsmandens sag fra 2011 om en byggetilladelse i Herlev havde kommunen netop argumenteret med, at der ikke var søgt dispensation, og at der derfor hverken skulle orienteres eller høres. Ombudsmanden var uenig. De to ting kan altså være påkrævet i samme sag, og en afgørelse fra Planklagenævnet i 2022, refereret på fagbloggen Carlsens Planer, når samme resultat for planlovens vedkommende.

Sådan ser det ud i en tagsag

Fristen på to uger er et lovbestemt minimum, ikke en fast norm. Frederiksberg Kommune oplyser, at fristen som regel er 14 dage for både naboorientering og partshøring. Københavns Borgerrepræsentation har derimod besluttet, at høringer om lokalplandispensationer i juli skal vare fire uger, medmindre mindst en uge ligger i juni eller august. Andre helligdage og ferier forlænger ikke fristen, fordi høringstiden tæller med i de nationale mål for sagsbehandlingstid.

Indholdet er vigtigere end fristen. Materialet skal give et retvisende billede af det ansøgte, og det er tegningerne af kvistens højde, tagterrassens placering eller den nye tagflades kote, naboen skal kunne forholde sig til. Ændres projektet væsentligt undervejs, er den første orientering ikke længere dækkende.

Det skal du være opmærksom på

  • Naboorientering er ikke en afstemning. Kommunen kan give dispensationen, selv om alle naboer protesterer, og protesterne kan omvendt ikke erstatte en saglig begrundelse. At ingen svarer, giver heller ikke i sig selv ret til dispensationen.
  • Svar inden fristen, hvis du er nabo. Både planloven og byggeloven forpligter kun kommunen til at underrette dem, der har svaret rettidigt, om afgørelsen, og det er den underretning, klagefristen normalt regnes fra.
  • Ordene blandes sammen. Kommunerne og husejerne siger i daglig tale nabohøring, lovene siger naboorientering, og partshøring er en tredje ting med sin egen hjemmel. Spørg kommunen, hvilken af delene brevet er, for retsvirkningen er forskellig.

Se også

  • dispensation. Selve afgørelsen, som naboorienteringen går forud for.
  • lokalplan. Planen, der oftest er grunden til, at der skal dispenseres i en tagsag.
  • helhedsvurdering. Kommunens vurdering, når byggeretten overskrides, og hvor naboer kan være parter uden at der dispenseres.
  • byggetilladelse. Tilladelsen, som orienteringen forsinker, men også kvalificerer.
  • kvist. Det tagelement, der hyppigst udløser en orientering af naboerne.
  • bevaringsværdig bygning. Her kan tagets materiale være selve planens formål, og så er der ikke noget at dispensere fra.

Kilder