Tagordbogen

Tagordbogen Skader og renovering Vedligehold

k0

Også kaldet kosmetisk skade

K0 var den laveste karakter på karakterskalaen i tilstandsrapporten og betød kosmetiske skader. Karakteren beskrev overfladiske forhold, der kunne påvirke købers indtryk af bygningen, men som ikke havde betydning for bygningsdelens funktion. K0 findes ikke i tilstandsrapporter udarbejdet efter oktober 2020, hvor karaktererne blev erstattet af farver, og hvor den kosmetiske kategori helt faldt ud af skalaen.

Hvad K0 dækkede

Definitionen stod ikke i bekendtgørelsen, men i Sikkerhedsstyrelsens håndbog for beskikkede bygningssagkyndige og på selve rapportformularen. Håndbogen fra 2017 skriver, at «karakteren K0 beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af bygningen», og at «der vil være tale om overfladiske skader eller forhold, hvor der ikke er sket en egentlig molestering af byggematerialer». Håndbogens egne eksempler er hverdagsagtige, blandt andet malerstænk, løse dørhåndtag, små skævheder i bygningsdele og ridser i døre og karme.

Det er værd at holde fast i forskellen på K0 og K1, for den forsvinder ofte i gengivelser. K1 var mindre alvorlige skader, altså rigtige skader uden indflydelse på funktionen. K0 lå under det og handlede om, hvordan huset så ud. Advokatsiden Nemadvokat gengiver K0 som «kosmetiske skader, som kun påvirker boligens udseende», hvilket er en rimelig oversættelse, men Sikkerhedsstyrelsens formulering er mere forsigtig. Der stod «kan påvirke købers indtryk», ikke «kun påvirker udseendet».

K0 på taget

På tagfladen var grænsen mellem kosmetik og skade netop det, sagerne handlede om. Sikkerhedsstyrelsens vejledning om, hvad der som udgangspunkt ikke skal registreres i en tilstandsrapport, nævner under tagkonstruktion og tagbelægning blandt andet «normal» mængde mos og lav på tage, almindelig slid af tagplader, skjolder på lægter efter normal fugt og kondens, overfladerust på skotrender, rendejern og tagrender samt blade i tagrender. Sådanne forhold skulle altså slet ikke i rapporten, heller ikke som K0, medmindre der på den konkrete ejendom var en aktuel skade eller nærliggende risiko for skade.

Begroninger på taget er derfor et godt eksempel på, hvor lidt en karakter siger om husets tilstand. Et tag kan være grønt over det hele og stadig være uden anmærkning i rapporten. Til gengæld skal tilstandsrapporten efter bekendtgørelsen oplyse den forventede restlevetid for den del af taget, altså undertag, inddækning eller tagbelægning, som må forventes at have den korteste restlevetid. Det er en selvstændig oplysning og har intet med skadesvurderingen at gøre.

Hvorfor karakteren forsvandt

Fra den 1. oktober 2020 indførte Sikkerhedsstyrelsen en ny rapportformular, version 10.0, hvor bogstav- og talkoderne blev erstattet af farver. Skalaen er i dag grå for mindre alvorlige skader, gul for alvorlige skader, rød for kritiske skader og et spørgsmålstegn for mulige skader. Der er ingen farve, der svarer til K0, og ordet «kosmetisk» optræder ikke længere i håndbogens gennemgang af vurderingsskalaen. Den nye rapport skriver i stedet direkte til køberen, at «skønhedsfejl og kosmetiske skader typisk ikke» fremgår, fordi de følger naturligt med et brugt hus. En embedsmand fra Sikkerhedsstyrelsen forklarede over for DR, at «forbrugerne havde svært ved at forstå K-skaderne».

Kilderne er uenige om datoen. Sikkerhedsstyrelsens egen rapportformular og DR peger på 1. oktober 2020, mens flere advokatsider skriver marts 2021. Forskellen skyldes, at en tilstandsrapport er gyldig i seks måneder, så rapporter med K-karakterer var i omløb et halvt år efter omlægningen.

Det skal du være opmærksom på

  • Har du en tilstandsrapport med K0 i, er den fra før oktober 2020 og dermed for længst udløbet som grundlag for en handel. Karakteren siger stadig noget om, hvad den bygningssagkyndige så dengang, men ikke noget om husets tilstand i dag.
  • Karaktererne K1, K2 og K3 bruges stadig i daglig tale af mæglere, bygningssagkyndige og advokater, selv om rapporterne har brugt farver i flere år. Spørg derfor, hvad der menes, hvis nogen taler om en «K2 på taget».
  • En karakter er en byggeteknisk vurdering af, hvor alvorligt forholdet er, ikke et prisskøn. Sikkerhedsstyrelsens egen formular understregede det med versaler. Og skader, der står i rapporten, dækkes ikke af ejerskifteforsikringen.

Se også

  • k1. Trinnet lige over K0, altså mindre alvorlige skader uden betydning for funktionen.
  • k2. Alvorlige skader, hvor bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid.
  • k3. Kritiske skader, som risikerer at trække andre bygningsdele med.
  • un. Forhold, der ikke kunne afklares visuelt og burde undersøges nærmere.
  • tilstandsrapport. Rapporten, karakteren står i, og som farvekoderne afløste K-skalaen i.
  • restlevetid. Tagets forventede restlevetid, som rapporten skal oplyse uafhængigt af skaderne.
  • tagrens. Behandlingen, der fjerner det kosmetiske og ikke andet.

Kilder