Tagordbogen

Tagordbogen Skader og renovering Vedligehold

k3

Også kaldet kritisk skade

K3 er den gamle tilstandsrapports højeste skadeskarakter, kritiske skader. Karakteren blev givet, når den bygningssagkyndige vurderede, at bygningsdelens funktion ville svigte inden for overskuelig tid, og at svigtet risikerede at give skader på andre bygningsdele. Bogstavkarakteren bruges ikke i nye rapporter, hvor et rødt symbol har overtaget pladsen, men husejere, mæglere og håndværkere siger stadig K3 om en kritisk tagskade.

Ordlyden, og hvad der adskilte K3 fra K2

I rapportformularen, version 9.0, stod K3 beskrevet som skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, og hvor dette svigt risikerer at medføre skade på andre bygningsdele. Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige brugte samme formulering. K2 havde næsten identisk ordlyd, men med den modsatte tilføjelse, at svigtet ikke ville medføre skader på andre bygningsdele. Skellet mellem de to karakterer lå altså på følgeskaderne og ikke på hastigheden.

Rapporten var uenig med sig selv om, hvor hårdt det skulle læses. På registreringssiden stod K3 som skader, der risikerer at medføre skade på andre bygningsdele. I karakterforklaringen længere inde i samme rapport stod K3 derimod som skader, der medfører skader på andre bygningsdele. Risiko og faktum er ikke det samme.

Formularen advarede desuden om den mest udbredte misforståelse. Karakteren siger ikke noget om prisen for at udbedre skaden, stod der, og en kritisk skade kan være relativt billig at udbedre, mens en mindre alvorlig skade kan være dyr.

De tagskader, håndbogen selv kaldte kritiske

Håndbogen fra 2017 listede vejledende eksempler, og tagområdet fylder påfaldende meget på K3-listen. Nævnt er utætte tagflader, inddækninger og samlinger, nedbrydninger eller deformationer af tagbelægningen med risiko for utætheder, nedbrydning eller skader i undertage, mangelfuld udluftning af tagrum og manglende fastgørelse af tagbeklædningen, når forholdet vurderes at have betydning for konstruktionen.

Skumunderstrøgne tagsten står udtrykkeligt på listen, når taget er eller skønnes at kunne blive utæt, eller når lægterne er eller kan blive opfugtet. Håndbogen henviser her videre til BYG-ERFA.

Tagrenderne viser, hvor meget skønnet fyldte. Mangelfulde eller utætte tagrender gav K3, hvis bygningen eller bygningsdele kunne tage skade, men K1 i det samme afsnit, hvis der ikke skønnedes risiko for følgeskade. Håndbogen skrev selv, at forskellen mellem K1 og K3 kan skyldes en mindre forskel i den faglige vurdering, uden at det kan afgøres, hvilken vurdering der er den rigtigste.

Fra K3 til rødt, og det slid der aldrig fik en karakter

Fra 1. oktober 2020 blev bogstaverne afløst af farvesymboler, hvor rødt dækker kritiske skader. Rødt beskriver i den gældende håndbog skader, som allerede har medført eller vil medføre alvorlige skader på kort sigt, og kort sigt er defineret som en negativ udvikling inden for op til ca. 2 år. Den gamle overskuelige tid havde ingen fast længde. Den var det tidsrum, den sagkyndige selv vurderede, at funktionen ville svigte indenfor.

Uændret er, hvad der aldrig fik en karakter. Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand registreres ikke, og den bygningssagkyndige vurderer hverken restlevetid eller vedligeholdelsestilstand. Et udtjent tag kan derfor stå uden både K3 og rød markering, fordi tilstanden svarer til bygningens alder.

Det skal du være opmærksom på

  • Påstanden om, at en K3 bør udbedres med det samme, står ikke i kilderne. Den formulering bruger blandt andre NEMADVOKAT, men hverken rapportformularen eller håndbogen nævner udbedringstidspunkter. Kravet om at reagere straks er tilføjet af rådgiverne selv.
  • Et forhold med K3 er nævnt i rapporten og er derfor ikke en skjult fejl. Ejerskifteforsikringen er beskrevet i håndbogen som en beskyttelse mod netop de skjulte fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.
  • Kilderne er uenige om, hvornår skalaen forsvandt. Sikkerhedsstyrelsen, DR og Bolius skriver 1. oktober 2020, mens NEMADVOKAT skriver marts 2021. Flere bygningssagkyndige firmaer, for eksempel Botjek, forklarer stadig K1, K2 og K3 i nutid, som om skalaen var gældende. Møder du en K3 i et dokument, er rapporten under alle omstændigheder gammel, for en tilstandsrapport er kun gyldig i seks måneder.

Se også

  • k2. Nabokarakteren nedad, hvor svigtet ikke ville ramme andre bygningsdele.
  • un. Karakteren for forhold, hvor konsekvensen ikke kunne fastlægges visuelt.
  • tilstandsrapport. Dokumentet, karakteren stod i.
  • restlevetid. Tagets forventede restlevetid oplyses særskilt og bygger ikke på et skøn over det konkrete tag.
  • utaet-undertag. En af de tagskader, håndbogen udtrykkeligt nævner som kritisk.
  • pur-skum-til-understrygning. Skumunderstrøgne tagsten står på håndbogens egen K3-liste.

Kilder