Tagordbogen

Tagordbogen Skader og renovering Vedligehold

ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring er en forsikring, køberen af en bolig kan tegne, når sælgeren har fremlagt en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud på forsikringen. Forsikringen dækker skader ved bygningen, som var til stede ved overtagelsen, og som ikke er nævnt i rapporterne. Den dækker ikke almindeligt slid, manglende vedligeholdelse eller det, at en bygningsdel har levet sin sædvanlige levetid. På tagområdet er det netop den skelnen, de fleste tvister handler om.

Sælgerens tilbud og køberens dækning

Reglerne står i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Når køberen inden sit købstilbud har fået tilstandsrapport, elinstallationsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring, kan køberen efter lovens § 2 ikke bagefter gøre gældende over for sælgeren, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld. Sælgeren slipper altså for mangelsansvaret. Det forudsætter efter § 2, stk. 3, at sælgeren skriftligt og bindende har forpligtet sig til at betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie. Forsikringen gælder efter bekendtgørelsens bilag 1 i fem år fra overtagelsen og kan af køberen forlænges til ti år, medmindre køberen har forsømt at vedligeholde ejendommen forsvarligt.

Selskabet må ikke tilbyde mindre dækning end bilag 1, men det må tage forbehold for bestemte bygningsdele på grundlag af oplysninger i rapporterne. Et forbehold for taget er derfor lovligt, hvis tilstandsrapporten giver anledning til det, og et sådant forbehold skal læses sammen med den bemærkning i rapporten, det bygger på.

Skade og nærliggende risiko for skade

Branchen sælger forsikringen på ordene skjulte fejl og mangler, men bekendtgørelsen bruger to andre begreber. Dækket er udbedring af aktuelle skader og af fysiske forhold, der giver nærliggende risiko for skader. Skade er defineret som brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Nærliggende risiko betyder, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelse.

Sammenligningen med huse af samme alder er hele nøglen. Undtaget er blandt andet forhold, der alene består i sædvanligt slid eller manglende vedligeholdelse, og forhold, der alene består i, at en bygningsdels, konstruktions eller materiales sædvanlige levetid er udløbet. Et gammelt tag, der er slidt som andre tage af samme alder, er derfor ikke en skade. I en kendelse fra 19. februar 2025 afviste Ankenævnet for Forsikring en klage over et sommerhustag med for lille hældning til bølgeeternit med den begrundelse, at tagets hældning, montering og ventilationsforhold ikke i sig selv udgør skader i forsikringens forstand, og at det afgørende er tagets funktion som klimaskærm.

Restlevetiden på taget er et tabelopslag

Tilstandsrapporten oplyser en forventet restlevetid for hovedbygningens tag, og for den del af taget der har den korteste. Bekendtgørelsen undtager udtrykkeligt fejlagtig angivelse af den forventede restlevetid for bygningens tag fra dækningen. Kilderne beskriver oplysningen forskelligt. Forsikringsoplysningen, der er forsikringsbranchens formidling, kalder tallet et byggesagkyndigt skøn ud fra tagtype og alder. Sikkerhedsstyrelsens håndbog for beskikkede bygningssagkyndige skriver det modsatte, nemlig at angivelsen alene baseres på tagets alder og materiale, og at der således ikke indgår et fagligt skøn af levetiden for taget på den konkrete ejendom.

Erstatningen afskrives efter tagets materiale

Erstatningen beregnes som udgangspunkt som nyværdi, men for tagdækning, inddækning og undertagskonstruktion afskrives den efter tabellerne i bekendtgørelsens bilag 2. Materialet afgør hvilken tabel der bruges, og erstatningen falder trinvis med bygningsdelens alder, for de fleste materialer til tyve procent. Plastinddækninger, plasttagrender og plastaftrækshætter falder helt til nul. Tabellerne er sat til at beregne erstatning, ikke til at forudsige hvor længe et tag holder, men de er beslægtede med de middellevetidstabeller, huseftersynsordningen bruger til restlevetiden. Selskabet har kun pligt til at udbetale, hvis forholdet faktisk udbedres.

Beløbene i ordningen reguleres hvert tredje år. Fra 1. januar 2025 må selvrisikoen efter BEK nr. 1349 af 2. december 2024 højst være 6.100 kr. pr. dækningsberettigende forhold og højst 61.000 kr. i hele forsikringstiden, og forhold under 6.100 kr. kan ikke anmeldes. Både Bolius og forbrug.dk oplyser fortsat de tidligere beløb på 5.400 kr. og 54.000 kr.

Det skal du være opmærksom på

  • Et tag, der er slidt op, giver ikke erstatning. Undtagelserne for sædvanligt slid, manglende vedligeholdelse og udløbet sædvanlig levetid rammer netop den tagskade, de fleste købere frygter. Forsikringen er ikke en garanti for, at taget når en bestemt alder.
  • Står taget nævnt i tilstandsrapporten, er forholdet undtaget, medmindre det er klart forkert beskrevet. Det er en høj tærskel, for beskrivelsen skal være misvisende eller klart ufyldestgørende.
  • Bagatelgrænsen og selvrisikoen er den samme sum. Et forhold, der koster mindre end grænsen, kan slet ikke anmeldes, og det tæller heller ikke med i den samlede selvrisiko.

Se også

  • tilstandsrapport. Rapporten er både forudsætningen for forsikringen og den vigtigste kilde til, hvad den ikke dækker.
  • restlevetid. Tallet i rapporten, som ejerskifteforsikringen udtrykkeligt ikke hæfter for.
  • byggesagkyndig. Den, der udarbejder rapporten, og som køberen kan rejse krav mod for fejl, der burde have stået i den.
  • byggeskadeforsikring. Den anden lovbestemte boligforsikring, som gælder nybyggeri og ikke handel med brugte huse.
  • tagets levetid. Det begreb, undtagelsen om udløbet sædvanlig levetid hviler på.
  • anmeldelse af skade. Forholdet skal både konstateres og anmeldes inden for forsikringstiden.

Kilder