Tagordbogen

Tagordbogen Regler og økonomi Regler og myndigheder

servitut

Også kaldet deklaration, tinglyst byrde

En servitut er en bestemmelse, der er tinglyst på en ejendom, og som binder både den nuværende ejer og alle senere ejere. På tagområdet er det typisk en gammel villaservitut, der kræver en bestemt tagform, et bestemt tagmateriale eller en bestemt farve. Servitutten er privatretlig og gælder ved siden af bygningsreglementet og lokalplanen, så en byggetilladelse fritager ikke for den. I tingbogen står servitutter under rubrikken byrder.

Hvad der skal stå i et servitutdokument

Tinglysningsbekendtgørelsen deler rettigheder over fast ejendom i tre typer, nemlig adkomst, hæftelser og byrder, og servitutter hører under byrder. Efter tinglysningslovens § 10, stk. 5, skal et servitutdokument altid angive den eller de påtaleberettigede, om servitutten er tidsbegrænset, servituttens geografiske udstrækning og hvilken ejendom der er herskende. Den påtaleberettigede er den, der kan kræve servitutten overholdt, og det kan være en nabo, en grundejerforening, et forsyningsselskab eller kommunen. Efter tinglysningslovens § 11 kræver udslettelse af servitutten som udgangspunkt samtykke fra ejeren af den herskende ejendom.

Nye servitutter skal stedfæstes geografisk med et elektronisk rids, jf. tinglysningsbekendtgørelsens § 28. Det gælder ikke bagud. Mange ældre servitutter ligger derfor som scannet tekst uden kortmarkering, og de skal læses, ikke bare søges frem på et kort.

Hvorfor en gammel deklaration kan afgøre tagvalget

Kommunen er koblet på to steder. Efter planlovens § 42 kan en ejer kun med kommunalbestyrelsens forudgående samtykke gyldigt pålægge sin ejendom servitutbestemmelser om forhold, der kan reguleres i en lokalplan, og bebyggelsers udformning er et sådant forhold. Efter planlovens § 43 kan kommunalbestyrelsen ved påbud eller forbud sikre, at netop den slags servitutbestemmelser bliver overholdt. Der står kan, ikke skal. Håndhævelsen er et politisk skøn, og det kan gå begge veje. I januar 2025 indstillede forvaltningen i Københavns Kommune, at en villaservitut fra 1920 om bebyggelsesgrad ikke skulle håndhæves, og Teknik- og Miljøudvalget stemte indstillingen ned, så den strammere servitut blev stående.

En lokalplan kan rydde op i servitutter, men kun delvist. Efter planlovens § 18 må der ikke etableres forhold i strid med lokalplanen, og efter § 15, stk. 2, nr. 24, kan lokalplanen bestemme, at udtrykkeligt angivne tilstandsservitutter ophører, hvis de strider mod planens formål. Bemærk nummeret. Listen i § 15, stk. 2, er udvidet flere gange, og ældre litteratur henviser til det samme indhold som nr. 16 eller nr. 21. Rådighedsservitutter, altså dem om hvem der må råde over ejendommen, kan efter Planklagenævnets praksis ikke ophæves med en lokalplan. Bolius' formulering om, at ældre og utidssvarende servitutter kan aflyses, når en lokalplan træder i kraft, fordi lokalplanen har forrang, er derfor for bred.

Servitut, deklaration eller byrde

De tre ord bruges om det samme, men ikke af de samme. Tinglysningsloven og planloven skriver servitut. Bygningsreglementet bruger overhovedet ikke ordet servitut i de administrative bestemmelser, men skriver ét sted om kolonihavehuse, hvis størrelse og placering er fastlagt i en lokalplan, byplanvedtægt eller tinglyst deklaration godkendt af en offentlig myndighed. Bolius skriver, at servitutter også går under betegnelsen deklaration. Tingbogens egen rubrik hedder byrder.

En fredning er ikke en servitut, selv om den også er en tinglyst byrde. Fredningen tinglyses efter bygningsfredningslovens § 7, stk. 3, og skal respekteres af alle rettighedshavere uanset hvornår retten er stiftet. Særlige bevaringsbestemmelser aftalt med ejeren tinglyses efter samme lovs § 15. Sagsbehandlingen ligger hos Slots- og Kulturstyrelsen, ikke hos kommunen.

Det skal du være opmærksom på

  • Man kan ikke søge dispensation fra en privat servitut hos kommunen. Flere byggeportaler skriver, at en servitut om tagmateriale udløser en ansøgning om dispensation. Dispensation gives fra en lokalplan efter planlovens § 19. En servitut ophæves eller fraviges derimod ved aftale med den påtaleberettigede, eller ved at kommunen bruger sine muligheder efter planlovens § 15 og § 43.
  • Ansvaret for at finde servitutterne ligger hos ejeren. Roskilde Kommune beder på sin egen byggesagsside borgeren om selv at slå ejendommen op og sende kopi af servitutterne til byggesagen. Kommunerne screener ikke ens, og en byggetilladelse er ikke en blåstempling af, at et tag er lovligt i forhold til en tinglyst byrde.
  • Servitutten kan sagtens være strengere end lokalplanen og bygningsreglementet på samme tid. Det er ikke den mildeste regel, der gælder, men den strengeste af dem, der stadig er i kraft.

Se også

  • lokalplan. Det offentligretlige instrument, der kan fortrænge en tilstandsservitut.
  • byggetilladelse. Tilladelsen tager ikke stilling til privatretlige servitutter.
  • dispensation. Gives fra lokalplanen, ikke fra en privat servitut.
  • bevaringsværdig bygning. Bevaringsstatus kan ligge både i en servitut, en lokalplan og en SAVE-registrering.
  • tagform. Det er ofte tagformen og ikke materialet, en gammel villaservitut binder.
  • solcelletag. Servitutter om ydre fremtræden rammer ofte solceller på synlige tagflader.

Kilder