Tagordbogen

Tagordbogen Arbejdet på taget Faggrupper og roller

bygherrerådgiver

Også kaldet bygherrens rådgiver, byggerådgiver

En bygherrerådgiver er en rådgiver, der er hyret af bygherren til at holde styr på de andre parter i byggesagen, altså de projekterende rådgivere og entreprenørerne. Ved en tagudskiftning i en ejer- eller andelsboligforening er det typisk bygherrerådgiveren, der hjælper bestyrelsen med at beskrive opgaven, vælge rådgiver og entreprenør, følge økonomien og indstille til bestyrelsen, hvad den skal godkende. Bygherrerådgiveren beslutter ikke selv. Beslutningen ligger hos bygherren.

Hvad ydelsesbeskrivelsen lægger hos rådgiveren

Fagets eget grundlag er Ydelsesbeskrivelse for Bygherrerådgivning 2019, forkortet YBB 19, udarbejdet af Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Danske Arkitektvirksomheder og Bygherreforeningen. Den definerer en bygherrerådgiver som en rådgiver, der rådgiver og bistår bygherren i samarbejdet med bygherrens andre rådgivere og med entreprenørerne.

Under udførelsen fører bygherrerådgiveren efter YBB 19 afsnit 2.5 et overordnet tilsyn efter en tilsynsplan, som bygherren har godkendt. Rådgiveren kontrollerer stikprøvevis, om de andres tilsynsplaner bliver fulgt, attesterer byggelederens byggeregnskab og indstiller til bygherren om ændringer, risiko og budget. Det egentlige fagtilsyn med selve arbejdet og den daglige byggeledelse ligger derimod hos den projekterende rådgiver efter Ydelsesbeskrivelse for Byggeri og Landskab. Vil bygherren have sin bygherrerådgiver til også at stå for byggeledelse eller udvidet fagtilsyn, er det tilvalg efter YBB 19 punkt 7.53 og 7.54. Her er kilderne reelt uenige om ordet. Bolius beskriver en byggerådgiver, der både fører løbende tilsyn, deltager i entreprenørmøder og godkender fakturaer, altså det, YBB 19 spreder ud på tre roller. Forskellen er ikke sproglig sjusk, den følger sagens størrelse. YBB 19 skriver selv, at den er egnet til større eller mere komplicerede projekter.

Titlen er ikke beskyttet, og uvildigheden står ikke i regelsættet

Enhver må kalde sig bygherrerådgiver eller byggerådgiver. Der findes ingen autorisation og ingen certificeringsordning for rollen, sådan som der gør for den certificerede brandrådgiver og statiker. Bolius skriver, at byggerådgiveren er en uvildig person ansat af boligejeren, og at man ikke skal vælge den entreprenør, der selv skal udføre arbejdet, fordi entreprenøren tjener mere, hvis byggeriet bliver dyrere. Det er et godt råd, men det er et råd og ikke en regel. Ordet uvildig optræder ikke i YBB 19.

Formelle habilitetskrav findes kun for offentlige bygherrer. Har en rådgiver hjulpet ordregiveren med at forberede udbuddet, skal ordregiveren efter udbudslovens § 39, stk. 2 træffe passende foranstaltninger mod konkurrencefordrejning, og efter § 39, stk. 3 og § 136, nr. 2 udelukkes den pågældende fra at byde, hvis ligebehandlingen ikke kan sikres på andre måder. En privat boligforening er ikke bundet af det.

Aftalegrundlaget afhænger af, hvem bygherren er

YBB 19 forudsætter, at aftalen bygger på ABR Forenklet, altså de forenklede almindelige betingelser for rådgivning. De gælder ikke, når bygherren er forbruger. Til den situation har Danske Arkitektvirksomheder og FRI lavet Generelle Bestemmelser i Forbrugeraftaler 2019, GBF 19, som efter punkt 1.1 netop dækker bygherrerådgivning, hvor bygherren er forbruger. Efter punkt 2.2 skal aftalen tage stilling til blandt andet, om rådgiveren skal udføre projektering, byggeledelse og fagtilsyn, og efter punkt 9.4 er rådgiverens ansvar begrænset til 2.500.000 kr., medmindre andet er aftalt.

Det skal du være opmærksom på

  • YBB 19 er bygget op med både skal-ydelser og kan-ydelser. Vejledningen advarer selv om, at der ikke bør stå kan-ydelser tilbage i aftalen, som parterne ikke har taget stilling til, og at det er særlig vigtigt ved fast honorar. Et tilbud på bygherrerådgivning kan altså se billigt ud, fordi tilsyn, byggeledelse og risikostyring er valgt fra.
  • Du kan købe hjælpen, men ikke ansvaret. Efter byggelovens § 17 påhviler det ejeren af ejendommen at berigtige forhold, der strider mod loven. Kommunen skriver til ejeren, ikke til rådgiveren.
  • Vejledningen til YBB 19 gør opmærksom på, at mange almindelige rådgiveransvarsforsikringer ikke dækker juridisk ansvar. Lader du bygherrerådgiveren skrive entreprisekontrakten, er det værd at spørge, hvad forsikringen faktisk dækker.

Se også

  • bygherre. Den, rådgiveren arbejder for, og den, der stadig sidder med ansvaret.
  • byggeleder. Den daglige styring af tid og økonomi på pladsen, som er et tilvalg i bygherrerådgivningen.
  • tilsyn. Kontrollen med det udførte arbejde, som YBB 19 skiller fra det overordnede tilsyn.
  • ABR 18. Aftalesættet for rådgivning, hvis forenklede udgave YBB 19 bygger på.
  • udbudsloven. Her ligger de eneste egentlige habilitetsregler for rådgiveren.
  • rådgivende ingeniør. Typisk den projekterende part, som bygherrerådgiveren fører tilsyn med.

Kilder